Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру — заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!
Содержание
Терминология
Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.
- Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.
NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.
- Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
- Налоговый период. В России — один календарный год.
- Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
- Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
- Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.
Вот необходимый минимум. Едем дальше.
Ставка НДФЛ
Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода, нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.
Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом — в следующем разделе.
Какие сделки не облагаются налогом в 2018?
Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.
Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность — через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет. Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.
NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!
Имущественные налоговые вычеты
Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.
- Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной — по договоренности между собственниками.
- Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
- Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно — 260 000 рублей.
NB! На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!
Налогооблагаемая база
До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:
Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов
Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.
После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:
Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов
Парочка примеров для наглядности.
Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.
Подытожим
- Резиденты платят меньше — 13% вместо 30%
- Чтобы не платить налог, продавайте квартиру через 5 лет после покупки (иногда можно через 3 года)
- С 01.01.2016 налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости квартиры
- Чтобы налогооблагаемая база была ниже, подавайте на налоговый вычеты или зачёт расходов