Отдел продаж: c 9:00 до 20:00
+7 495 150-32-27
Заказать обратный звонок
Количество спален
Район
← ВАО
← ЗАО
← ЗелАО
← САО
← СВАО
← СЗАО
← ЦАО
← ЮАО
← ЮВАО
← ЮЗАО

Налогообложение сделок с недвижимостью в 2018 году


Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру — заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!

Терминология

Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.

  • Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.

NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.

  • Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
  • Налоговый период. В России — один календарный год.
  • Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
  • Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
  • Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.

Вот необходимый минимум. Едем дальше.

Ставка НДФЛ

Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода, нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.Налогообложение сделок с недвижимостью в 2018 году

Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом — в следующем разделе.

Какие сделки не облагаются налогом в 2018?

Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.

Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность — через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет. Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.

Через 3 года
  • Купили квартиру до 01.01.2016
  • Унаследовали недвижимость или получили в дар от ближайших родственников

Ближайшие родственники = супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, сестры, братья

  • Приватизировали квартиру
  • Получили имущество как плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
Через 5 лет
  • Купили квартиру после 01.01.2016
  • Унаследовали недвижимость или получили в дар от посторонних (не ближайших родственников)

NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!Налогообложение сделок с недвижимостью в 2018 году

Имущественные налоговые вычеты

Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.

  1. Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной — по договоренности между собственниками.
  2. Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
  3. Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно — 260 000 рублей.

NB!  На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!

Налогооблагаемая база

До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:

Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов

Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.

После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:

Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов

Парочка примеров для наглядности.

Продажная стоимость больше 70% кадастровой

2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Купили в 2017 году за 8 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году  — 8 500 000 рублей. 70% от 8 500 000 = 5 950 000. Продажная стоимость больше 70% кадастровой (10 000 000 > 5 950 000). Считаем базу по старой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
    Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 1 000 000 = 9 000 000 рублей
    НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 170 000 рублей
  • Вы пользуетесь зачётом расходов
    Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 рублей
    НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей

NB! Если вы продадите квартиру за те же 8 000 000 рублей и зачтёте расходы, ПЛАТИТЬ НАЛОГ НЕ ПРИДЕТСЯ. Вы ничего не заработаете. Нет дохода — нет налога.

Продажная стоимость меньше 70% кадастровой

Пример 1. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Выгодно купили в 2017 году за 9 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году  — 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
    НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
  • Вы пользуетесь зачётом расходов
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 9 000 000 = 1 150 000 рублей
    НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 149 500 рублей

Пример 2. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы владеете недвижимостью меньше 3 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году  — 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 < 10 150 000). Считаем базу по новой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
    НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
  • Вы НЕ пользуетесь наловым вычетом
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 0 = 10 150 000 рублей
    НДФЛ = 10 150 000 * 13% = 1 319 500 рублей

Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.

Подытожим

  • Резиденты платят меньше — 13% вместо 30%
  • Чтобы не платить налог, продавайте квартиру через 5 лет после покупки (иногда можно через 3 года)
  • С 01.01.2016 налогооблагаемая база зависит от кадастровой стоимости квартиры
  • Чтобы налогооблагаемая база была ниже, подавайте на налоговый вычеты или зачёт расходов

Подборки пентхаусов

Выберите диапазон стоимости пентхауса, площадь или ЖК.
Или воспользуйесь расширенной формой поиска.