Увеличение площади квартиры в многоквартирном доме традиционно происходит путем присоединения подвала или надстройки мансарды (для квартир последних этажей, пентхаусов). Но, оказывается, прибавить квадратные метры к городской квартире можно и за счет дополнительной пристройки. Это может быть терраса (что особенно актуально для пентхаусов), балкон и т.д.
Виды пристроек
В зависимости от технических особенностей пристройка может иметь статус капитальной или некапитальной. Действующее законодательство в сфере строительства устанавливает четкие критерии капитальности для каждого региона (в том числе для Москвы).
Некапитальные пристройки
Закрытый балкон, надстроенный в общей стилистике здания
В Москве к некапитальным пристройкам относятся:
- входные группы на первых этажах, создание которых не предусматривает возведение фундамента. При этом площадь пристройки не должна превышать 10 кв.м.
- террасы из секционных (разбирающихся) конструкций, площадь которых не превышает 30 кв.м.
- навесы, сооружаемые без надстройки стены. При этом высота здания не изменяется, санитарно-техническое и отопительное оборудование не устанавливается.
Капитальные пристройки
Капитальные пристройки изменяют технические характеристики дома, являясь, по сути, реконструкцией здания. При этом происходит количественное изменение основных параметров здания — этажности, высоты и площади. Капитальную пристройку отличают следующие критерии:
- заглубленный фундамент;
- изменение границ земельного участка;
- наличие дополнительных инженерных коммуникаций;
- возведение ограждающих конструкций.
Основные правила увеличения площади квартиры
Возведение некапитальных пристроек производится без получения специального разрешения. После того как работы выполнены, необходимо оформить акт о переустройстве помещения, который подписывает приемочная комиссия.
С капитальными пристройками все гораздо сложнее. На первом этапе, еще до начала строительных работ, необходимо согласовать будущие изменения с остальными владельцами многоквартирного дома. Далее происходит разработка проекта и его согласование с соответствующими органами для получения разрешения на строительство. В обязательном порядке необходимы разрешения Роспотребнадзора, Государственного пожарного надзора, Комитета архитектуры и градостроительства, эксплуатирующей организации. После получения всех необходимых разрешений подается заявление в местную администрацию.
Местные органы могут рассматривать заявку на перепланировку в течение 45 дней, однако не факт, что она будет утверждена. Причин для отказа может быть несколько:
- дом является архитектурным памятником либо находится в городском историческом центре;
- возведение пристройки может грозить разрушением некоторых элементов здания;
- пристройка ухудшит внешний вид дома;
- подземные коммуникации расположены в радиусе менее 2,5 метра от будущей пристройки.
Когда строительные работы завершены, составляется акт перепланировки. На его основании органы БТИ вносят изменения в план квартиры. Последним этапом оформления капитальной пристройки становится внесение необходимых дополнений в кадастровый паспорт с одновременной их регистрацией в ЕГРП.
Советы по возведению пристроек в инфографике от Urbanus.ru
Судебные споры, продажа квартиры с незаконной пристройкой
На практике часто происходит так, что владельцы квартир возводят пристройки без необходимых согласований с городскими властями. В результате огромный процент построек незаконен!
Нередки случаи, когда на незаконную застройку в суд подают соседи, недовольные видоизменением дома. При рассмотрении таких исков суд часто принимает решение о сносе пристройки. Если владелец отказывается самостоятельно избавиться от незаконного самостроя, снос осуществляют судебные исполнители. В таком случае ответчика могут привлечь к уголовной ответственности за неисполнение судебного решения.
Недвижимость с незаконной пристройкой будет весьма тяжело продать, т.к. новый собственник получит предписание узаконить изменения или привести жилье в прежний вид за свой счет. В результате при продаже квартира потеряет часть стоимости (до 30%).
Нередки случаи, когда владельцы незаконных капитальных пристроек самостоятельно обращаются в суд, чтобы признать право собственности на самострой. Если «застройщик» сумеет доказать, что проведенная реконструкция не нарушает интересы и права остальных жильцов дома, то судом может быть принято решение, разрешающее оставить пристройку. При этом должны быть учтены все имеющиеся правила и нормы перепланировки и переоборудования жилых домов. Таким образом, чтобы узаконить самострой, владельцу квартиры придется собирать те же документы, что и в случае предварительного согласования реконструкции.
