По московским крышам: террасы и эксплуатируемые кровли

11 мая 2016

Автор: Павел Горбачёв

Эксперт рынка элитной недвижимости, управляющий партнер ООО «Пентхаусы Столицы»

Эксплуатируемые кровли и террасы в столичных жилых комплексах не редкость. Чтобы реализовать это архитектурное решение необходимы крыша с уклоном не более 15 градусов, гидроизоляционное покрытие, системы подогрева, вентиляции и водоотведения. Собрать вместе все составляющие и выполнить требования безопасности (установить ограждения и ветрозащитные стенки, оборудовать эвакуационные выходы) — задача сложная, но выполнимая, поэтому многие застройщики предлагают покупателям пентхаусы с террасами и выходом на эксплуатируемую кровлю.

Общественные и приватные террасы

Доступ к эксплуатируемой кровле может быть как у всех жителей комплекса, так и у владельцев отдельных квартир. Если кровля находится в общедолевой собственности жильцов, то цена «двора под облаками» делится между всеми покупателями. При этом стоимость квартир возрастает на 8—10%. Отказаться от кровли, как и от нежилых помещений дома, собственники не вправе.

По московским крышам: террасы и эксплуатируемые кровли

Крыша ЖК «Кривоарбатский, 13»

Пример дома с общественной эксплуатируемой кровлей — «Кривоарбатский, 13». После реконструкции на крыше здания появилась открытая зона с беседкой, где жители празднуют семейные праздники, готовят барбекю и наслаждаются панорамными видами столицы.

Если исключительным доступом к эксплуатируемой кровле обладает собственник квартиры на верхнем этаже, то кровлю часто называют террасой. Как правило, в стоимость квартиры терраса включается с коэффициентом 0,3. Ее цена рассчитывается по формуле:

стоимость 1 кв. м жилой площади * площадь террасы * 0,3

Коэффициент может быть и выше. Например, в комплексе «Белые Росы» квадратный метр террасы обходится покупателю в 50% от стоимости 1 кв. м жилой площади.

Квадратный метр квартиры с террасой, как правило, стоит дороже, чем кв. м обычной квартиры (в среднем на 10-15%). Так, в комплексе «Knightsbridge Private Park» разница составляет 13-15%, а в «Turandot Residences» — 10-13%.

Проект кровли ЖК «Дыхание»

Встречаются комплексы, где представлена и доступная всем эксплуатируемая кровля, и приватные террасы. К примеру, на крыше жилого комплекса «Шоколад» организовано рекреакционное пространство для всех жильцов. В этом же доме размещается пентхаус с собственным выходом на крышу. Частное и общественное пространства расположены на разных уровнях и поэтому не пересекаются. Крыша формата 2-в-1 будет и жилом комплексе «Дыхание». В общественной части крыши разместится зона отдыха со стекающим со стен водопадом, декоративный бассейн, мини-бар и зона для занятий йогой.

В ЖК «Barkli Residence», наоборот, и террасы площадью до 300 кв. м, и эксплуатируемая кровля — частные владения.

На крышах пентхаусов Москвы

Разнообразие того, что размещается на крышах и террасах пентхаусов Москвы, удивляет. Например, крышу пятиуровневого пентхауса «Антонио» в ЖК «Венский дом» занимает смотровая площадка, которую можно переоборудовать в вертолетную. На открытой террасе четвертого этажа того же комплекса расположены бассейн и спортзал, летний сад и зона для прогулки.

Вид со смотровой площадки ЖК «Венский дом»

Вертолетная площадка представлена и в клубном доме «Негоциантъ». Помимо нее, на крыше комплекса предусмотрена площадка для мини-гольфа. На третьем этаже для резидентов дома обустроен зеленый сквер с видами на Кремль и Храм Христа Спасителя, на четвертом под стеклянным куполом разместится музыкальный фонтан с подсветкой.

Крыши пентхаусов на последних этажах жилых комплексов «Пречистенка, 13» и «Golden Mile private residences» пригодны для оборудования бассейна. На крышах апарт-комплекса «Сады Пекина» разместятся зеленые зоны. В ЖК «Утесов» на стилобатной части крыши появятся аллея для прогулки, кафе и детские площадки.

Переоборудовать не удастся

При обустройстве эксплуатируемой кровли владельцам удастся воплотить далеко не все идеи. Каждый шаг придется согласовывать с управляющей компанией и БТИ. Если проект комплекса не предполагает размещение бассейна на крыше, то после сдачи комплекса в эксплуатацию получить разрешение на переоборудование крыши вряд ли получится. Полностью застеклить террасу тоже не удастся, поскольку возведение на крышах массивных сооружений не предусмотрено: конструкция кровли может не выдержать нагрузки.

penthaus-v-zhk-italyanskiy-kvartal-korpus-turin-179-kv-m (2)

Терраса в ЖК «Итальянский квартал»

Зная об этом, владельцы не производят капитальных изменений на террасах, а ограничиваются косметическими правками: установкой съемных навесов, размещением мебели, озеленением и т.д. К примеру, собственники пентхауса в ЖК «Усадьба Трубецких» установили на террасе фонтан, разместили обеденную группу, лежаки и зонтики, украсили пространство деревьями в горшках. Зеленые оазисы в городских джунглях представляют собой террасы комплекса «Итальянский квартал». Открытые террасы в жилых комплекса «Mon Cher», «Дворянское гнездо» превращены в лаунж-зоны.